家賃を滞納した｜鍵を替えられて閉め出されたら、それは違法です

家賃を滞納すると、まず眠れなくなります。ポストに督促が入る。電話が鳴る。出られない。そのうち、いつ荷物ごと放り出されるのだろう、と考えるようになる。

実際に相談に来られた方から「明日には鍵を替えると言われました」と聞いたことがあります。そう言われたら、誰でも動揺します。

ですので、法律上どうなっているのかを先に書きます。落ち着いて読んでください。

滞納しても、いきなり追い出されることはありません

家賃の不払いを理由に契約を解除するには、手順が要ります。国土交通省の相談対応事例集は、民法541条が求めるものとして次の三つを挙げています。

さらに判例は、賃貸借が長く続く契約であることから、信頼関係が破壊されたとまでは認められない特段の事情を借主が立証すれば解除を認めない、という考え方を確立させています。信頼関係破壊の法理と呼ばれるものです。解除の要件は、この法理によってむしろ厳しくなっています。

では何か月滞納すると信頼関係が壊れたことになるのか。ここは正直に書きます。国土交通省の事例集は「個別事情によりますので、一概にいえません」としています。賃料不払いの程度、そこに至った事情、それまでの支払状況、解除を告げられた後の対応などを総合的に見て判断されます。

「3か月までは大丈夫」と書いてあるページを見かけますが、そう単純ではありません。逆に言えば、一度や二度の滞納で直ちに住まいを失うわけでもない、ということです。

「滞納したら即退去」と契約書に書いてあっても

契約書に、滞納があれば催告なしで解除できるという条項が入っていることがあります。無催告解除の特約です。

事例集はこう説明しています。そうした特約があっても、信頼関係が破壊されていない限り催告は必要であり、催告があったとしても信頼関係が破壊されていない特段の事情があれば解除の効力は認められない。

ただし、だから放っておいてよいという話ではありません。事例集も、催告がなくても、まずは速やかに支払いの意思を示すことが必要だとしています。

鍵を替えて閉め出す行為は違法です

ここが、この記事で一番伝えたいところです。

貸主が自分の実力で明渡しを実現しようとすることは、自力救済として禁じられています。事例集は、鍵を付け替えて居室から閉め出す行為について、借主が賃貸物件を占有使用する権利を侵害する行為にあたり、自力救済行為として違法となる、とはっきり書いています。

これは契約が解除されたあとでも同じです。借主が任意に明け渡さない場合であっても、裁判所の強制執行などの手続きによって明渡しを実現する必要があり、自らの実力で権利を実現することは許されない、とされています。

さらに、契約書に貸主へ開錠の権限を与える条項が入っていた場合についても、事例集は、法の禁止する自力救済を許容する合意として違法とされる可能性があるほか、消費者契約法10条により無効とされる可能性も考えられるとしています。そうした条項があっても、貸主の実力行使は不法行為にあたると考えられる、という整理です。

追い出し目的の居住妨害には不法行為が成立し、借主から損害賠償を請求できます。

保証会社からの連絡について

家賃債務保証会社が付いている契約では、滞納が続くと保証会社が家主へ立て替え払いをします。この時点で督促の主体が保証会社に移ります。

誤解が多いのですが、立て替えられても借主の債務が消えるわけではありません。支払先が家主から保証会社に変わるだけです。そして保証会社に対しても、自力救済の禁止は同じように及びます。

では、何をすればいいのか

順番があります。

まず貸主か管理会社に連絡してください。事例集は、滞納した家賃の分割払いに応じる法律上の義務は貸主にはない、としたうえで、事情と支払う意思、支払い再開の見込みをよく説明して相談することが大切だと書いています。逃げるのが一番まずい。連絡が取れない借主は、信頼関係の判断で不利に働きます。

そのうえで、公的な制度に当たります。

• 住居確保給付金。家賃相当額が原則3か月分（延長あり）支給されます。返す必要はありません。求職活動が条件になります
• 自立相談支援機関。生活困窮者自立支援法にもとづく窓口で、市区町村または委託先の社会福祉協議会にあります。家計改善の支援も受けられます
• 生活福祉資金の一時生活再建費。滞納分の立て替えに使える場合がありますが、これは貸付です
• 収入が戻る見込みが立たないなら、生活保護の相談へ

順番を守ってください。滞納を消費者金融で埋めるのは、いちばん高くつくやり方です。

それでも住まいを失いそうなときは

すでに退去の日が決まっている、あるいは出てしまったという段階でも、打つ手はあります。住まいがなくても生活保護は申請できますし、転居にかかる費用が出る場合もあります（引っ越し費用の記事）。

私たちは横浜市西区のNPO法人で、大家さんや管理会社と直接お話をしながら、保証人を立てられない方の住まいのご相談をお受けしています。当会は宅地建物取引業者ではないため、仲介手数料はいただきません。

滞納は、早く相談するほど選べる手が多い問題です。督促の封筒を開けられないまま置いている方こそ、連絡してください。

まずは無料の相談前チェックに、いまの状況を書けるだけ書いて送ってください。折り返しご連絡します。